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タイ不動産記事Thai Real Estate Article

タイで事業用不動産を売却する方法

2024/04/30
 カテゴリ:

本記事で解説する売却対象の不動産は、工場、倉庫、それらを建設するための土地など「タイ国内にある外国資本比率49%以上の法人の傘下に紐づく事業用不動産であること」が前提となります。


 これらの不動産を、事業の撤退や縮小、効率化のための統廃合、タイからの完全撤退等を理由に手放す際、売手として知っておきたい事項についてご説明します。

不動産の査定に必要な情報

不動産を査定するために必要な情報は主に以下の6点です。  

1.権利書のコピー
2.図面
3.建物や建物付帯設備に関する情報
4.内観、外観の写真
5.建築許可証/検査済証
6.土地家屋税の計算書

1.権利書のコピー」は、売却対象の土地を有している証明のために必要です。

2.図面」については、平面図と立体図の両方の用意ができれば好ましいでしょう。特に工場は、建物の高さが高いほど土地の流動性(売買のしやすさ)が上昇します。立体的な情報がわかる図面があれば、このような観点からの査定が可能となります。

3. 建物や建物付帯設備に関する情報」は、例えば電気の供給量や受電設備、クレーンやコンプレッサー等の製造付帯設備、水の供給量等のインフラ関連の情報です。

4.内観、外観の写真」では、付帯設備の写真も含め10枚ほどあると良いでしょう。

5.建築許可証/検査済証」はセットでコピーをご用意ください。建築許可証は文字通り、建築の許可を取得した証明です。検査済証は、建築許可に基づき、図面通りに建物が建築されたことを証明するものです。近年タイでは、違法建築や無許可建築に対する行政の指摘が厳しくなっています。「違法に建てられた物件は、改善を行わない限り売却を認めない」と指摘を受けるケースも増えているので、建築許可証と検査済証は必ず用意しておくことをお勧めします。

以上を含む6点が揃うと、査定の作業に進むことができます。

査定の計算方法

査定の計算方法はいくつかありますが、工場や倉庫の場合は一般的に「コストアプローチ」または「マーケットアプローチ」により査定を行うことになります。

最も一般的なコストアプローチとは、現在の建物をゼロの状態から建て直した場合にかかるコストをベースに算出する方法です。例えば、築15年の工場を新しく建設し直した場合のコストを出して、相当する減価償却額等を差し引いて算出します。マーケットアプローチでは、売却対象と同じセグメントで類似する物件を複数ピックアップし、過去の売買事例等を調べて比較する方法です。

このような方法で査定を行うことで、「土地の市場価格」「法的な観点からの売却可否」を把握することが可能です。

売却可能となった場合の 「売れる時期」

必要な情報を揃えて査定を行っても、売手の関心事の一つである「売却時期」を明確に出すことは非常に困難ですが、不動産が位置する場所、面積、建物の高さ等から「流動性(売買のしやすさ)」は判断ができます。

特に場所によっては「全く流動性がなく、売れる可能性がほぼない」と判断される場合もあります。また、場所や物件そのものが好条件でも、例えばコロナ禍のような緊急事態で買主が極めて少ない状況では、流動性は低くなります。

流動性は市況にも左右されることを念頭に置いておきましょう。タイから撤退する際には、保有する不動産をすべて処分しないと会社清算ができないため、会社清算計画には不動産の処分時期も念頭に入れる必要があります。

なお、様々な理由から売却時期を早く確定したい場合には、買取りサービスを利用する方法もあります。以下で詳しく解説いたします。

事業用不動産売却の「困った」を解消する
不動産買取りサービス

特に事業の撤退や縮小に伴う不動産売却のケースでは、従業員、銀行、取引先など様々なステークホルダーが関わってきます。そのため「売れるかどうか分からない」時期が続くことへの懸念や「情報開示の時期までは、ステークホルダーに知られずに売却を進めなければならない」といった事情もあるでしょう。

このような状況で利用価値を発揮するのが「不動産買取りサービス」です。

水面下で売却を進められる

買取りサービスでは、査定に基づき買取りを決定した後は、弊社にて不動産の売却を行います。そのため、売主が不動産を手放す時期を確定させやすい、早期に現金化できる等のメリットがあります。「会社のクローズが決定しており社員への告知も済んでいるが、不動産をいつ売却できるかわからず計画が立てられない」といった困りごともよく耳にします。

売却時期を確定できると、その先の計画が立てやすくなるため、事業クローズに伴う不動産売却と買取りサービスは相性が良いと考えています。

売主と弊社との間で守秘義務契約を締結するため、従業員や取引先に知られずに売却を進められることも大きな利点の一つです。例えば事業の撤退や縮小に伴う売却では、従業員の転職活動やストライキの可能性等が絡んでくるため、情報公開時期に最大限の配慮を払わなければならないことが多いでしょう。

最近では、日本の本社がファンドに買収され、効率化や生産性向上のために海外拠点の統廃合を行うケースも増えています。その場合は、タイ法人の社長以外に事実を知らせることができず、タイミングが来るまでは水面下で不動産売却を進めなければなりません。このように、自社で売りに出す際のリスクが大きい場面で、買取りサービスを利用される方が多いです。

また物件売買契約締結後も、一定期間は同じ条件でそのままご利用いただけるとオプションをつけることもできるため、お引き渡し時期も柔軟に調整可能です。

買取りサービスご利用の流れ

サービスをご利用の際はまず、弊社と守秘義務契約を締結します。その後、査定に必要な情報の共有を受けた弊社が、最短で約1ヶ月以内に査定書および提案書を提出します。

情報が不足している場合には現地視察や追加ヒアリングの実施が必要なため、2ヶ月ほど要する場合もあります。また、売却の主導が日本本社にあり、様々な事情から現地視察が叶わない場合、さらに時間がかかることもあります。

なお、買取りサービスではビジネスモデルの都合上、不動産の買取り価格が市場価格より下回ってしまうのが実情です。また、物件の立地等の条件により、非常に流動性が低いとの査定結果が出た場合、買い取ることができないケースもあることをご了承ください。

工場や倉庫内の機械や設備、 原材料なども買取り可能

不動産売却をご検討の方から「建物内外にある設備は買い取ってもらえるのか」といったお問い合わせをいただくこともあります。基本的には、建物の一部として付帯している設備は買取りが可能ですが、持ち運べる設備に関しては弊社では買い取ることができません。

しかし、その場合は、設備の買取り専門の別会社と連携し、プロジェクトを組んで対応することもあります。設備も含めて「まるごと売却」をご希望の方も、お気軽にご相談ください。

高尾 博紀プロフィール写真
GDM (Thailand) Co., Ltd.
代表取締役社長
高尾 博紀

早稲田大学商学部卒業。2008年来タイ。ホテル・オフィス用地や工場倉庫用地及びホテルやオフィス、商業施設などの事業用不動産売買に強みを持つ。タイ国内において1,500,000㎡を超える不動産取引実績を有し、企業の不動産取得支援を行っている。



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